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相続登記が義務化されます！
相続登記をしないまま放っておくと過料が課せられることも
また、さまざまな相続トラブルに巻き込まれる可能性が…
相続登記なら、司法書士法人アレクシアにご相談ください。
相続登記とは
相続登記とは不動産の所有者が亡くなったときに、相続人に名義を変更する手続きのことです。
一般的には「名義変更」とも言われ、土地や建物などの不動産の所有者（名義人）が亡くなった場合に、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ名義変更します。
これまでは、相続登記の申請や期限が定められていなかったため、数代前の名義のまま放置されている不動産も珍しくなく、一般的に放置されるケースが多くありました。
しかし、被相続人が亡くなってから時間が経過するにつれ権利関係が複雑化するため、相続登記の放置リスクが生じてしまいます。
近年、相続登記の放置は「所有者不明土地問題」としても社会問題になっています。
令和2年度の国土交通省による調査では、全国における所有者不明土地の割合は実に24%にも上る事が分かりました。
（うち63%は相続登記の未完、33%は住所変更登記の未完））
（参考：https://www.moj.go.jp/content/001372210.pdf）
※2024年4月1日からは登記申請が義務化され、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。また、2024年4月1日以前に相続した不動産も、2027年3月31日までに登記申請が必要になります。義務化後は相続発生から3年以内に登記をしていないと10万円以下の過料が発生します。
所有者不明土地問題は、今後高齢化により益々深刻化する恐れがあり、喫緊の課題とされています。
ご自身の相続の権利を大切にするためにも、相続登記や遺産分割についてしっかりと考える必要があります。
相続登記の放置リスク
被相続人が亡くなってから、時間が経過すればするほど申請が難しくなる場合があります。
また、相続人の特定や話し合いに想像以上の時間を要することにもなります。
次のようなリスクに備え、早めに相続登記しておくことが、
親族間での無用なトラブルを防ぎ、資産を守ることに繋がります。
相続人の特定に時間がかかる
被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、相続人を特定する必要があります。
しかし、古い戸籍は役所で廃棄される可能性があるため、必要書類が揃わないばかりか相続人を特定できないリスクが生じます。
相続人の間で話し合いが難航する恐れがある
被相続人の死亡後、相続人が亡くなった場合、相続人の範囲が広がり、相続の話し合いが家族間だけでは済まなくなります。
遺産分割協議の話がさらに難航する恐れがあります。
相続人の認知症リスク
相続登記を長い間放置している間に相続人が高齢となり、
認知症などで判断能力がなくなった場合、遺産分割協議ができなくなる可能性があります。
不動産を担保に融資を受けられない
不動産売買や、不動産を担保にして金融機関から融資を受ける際には、相続人に名義を変更しておかなければなりません。
名義変更は時間がかかるため、不動産の売買期限に間に合わなかったり、金融機関の融資を受けられないリスクがあります。
相続登記の流れ
相続登記は以下の様な手続きの流れとなります。
被相続人が亡くなり遺言書が見つかった場合は、開封する前に家庭裁判所で「検認」の手続きを済ませます。
遺言書がある場合は、その内容に従い登記を行います。
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などを取得し、全相続人を調査・特定します。
固定資産税・都市計画税の納税通知書や、土地・建物の権利証、登記簿謄本、固定資産の評価証明書、名寄せ台帳などで相続財産を調査します。
複数の法定相続人が存在し、法定相続分と異なる持ち分にする場合は遺産分割協議を行い、
協議書を作成する必要があります。
全ての必要書類を整えて、相続登記を申請します。
相続登記を専門家に依頼した方がよいケース
相続手続きが複雑化してしまう場合や、専門知識が必要な場合は、
司法書士等の専門家に相談される事をお勧めします。
名義が古いままで、不動産の売却や運用ができない
名義が「だいぶ昔に亡くなった祖父のままだった…」 などという場合は、不動産を活用したいと思っても 相続人全員の承諾を得なくてはならないため、売る・ 貸すなどがなかなか決まらず、苦労されるケースも多く見受けられます。
相続登記を放置したことで、兄弟の負債分を差し押さえられる
民法改正により、特定の相続人が法定相続分を超えて
相続財産を取得した場合、登記手続きをして名義変更をしておかないと、法定相続分を超える財産の取得については第三者に権利を主張することができなくなりました。
たとえば、親の遺言で長女が自宅を相続したものの名義変更を放置し、自宅を自分名義にしておらず、一方、弟である長男は借金を抱えていて、長男の債権者は長男から賃金を回収したいと考えていたとします。
この場合、長女が相続した不動産の内、法定相続分を超えている分については、債権者は差し押さえることができます。
相続した不動産の登記は、速やかに済ませましょう。
しまう場合
❶長期間、放置していた場合
相続登記を長期間放置していると、
戸籍謄本などが取得できず代わりの書類を用意しなければなりません。
手続きは煩雑になるので専門家に依頼した方がよいでしょう。
❷相続人の数が多い
相続人の数が多い場合は手続きが煩雑になるため、戸籍謄本集めから対応してもらうとよいでしょう。
❸不動産の数が多い
複数の不動産を相続する場合は、
それぞれの登記事項証明書や固定資産評価証明書が必要になります。
書類集めや申請手続きには手間と時間がかかるため、司法書士等の専門家に依頼した方がよいでしょう。
❹不動産が遠方にある
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。遠方の場合は郵送やオンライン申請も可能ですが、
書類に不備があったときは何度も送り直さなければならず、時間や労力がかかります。
必要になる場合
❶相続人の中に行方不明者がいる
行方不明者の所在が分からない場合は、家庭裁判所に申し立てて不在者財産管理人を選任してもらう必要があります。相続人が長期間（原則7年間）にわたって行方不明の場合は失踪宣告を申し立て、法律上、死亡扱いにする方法もあります。
❷相続人の中に未成年者がいる
相続人の中に未成年者がいる場合は、親権者が代理人になって手続きを進めます。たとえば、夫が亡くなり妻と子が共同相続人になるケースでは、利益相反関係になり代理人になれないことがあります。家庭裁判所に申し立て、未成年者の特別代理人を選任してもらう必要があります。
❸相続人の中に認知症の人がいる
認知症の人は遺産協議に参加できないため、家庭裁判所に後見人を選任してもらう必要があります。
家庭裁判所に後見開始の申し立てをする際にも、多数の書類を用意しなければならないため専門家に依頼した方がよいでしょう。
❹前妻（夫）との間に子どもがいる
遺言書がない場合は、前妻（夫）の間に生まれた子どもも相続人になり、
遺産分割協議に参加しなければなりません。子どもの所在が分からない場合は連絡先を調べる必要があります。
相続登記の費用
相続登記にかかる主な費用には、次の3つがあります。
相続登記にかかる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
固定資産税評価額1,000万円の場合は4万円
手続きの範囲や不動産の数などによって変わりますが、通常では6～15万円程度が相場です。
不動産の詳細を確認するための登記事項証明書や、登記申請に使う戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得費用がかかります。
「相続土地国庫帰属制度」
の活用
相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した人が、一定の条件を満たした場合に、
負担金を納付をしたうえで土地を手放して国に引き渡す(国庫に帰属させる)ことができる新しい制度です。
この制度が施行される令和5年4月27日以前に発生した相続であっても対象になります。
また、複数の相続人で共有している土地であったとしても、その全員が申請を行うことで本制度を利用することも可能です。
「建物がないこと」
「担保権が設定されていないこと」
「境界が明らかではないなど争いのないこと」
など、いくつかの条件を満たしている必要あります。
管理が大変な遠方の土地など、相続が発生した場合には悩みの種になることも多くありましたが、
今後はこの制度の利用を積極的に検討する価値はあると思いますので相続土地国庫帰属制度をご検討の際は当法人までお問い合わせ下さい。
